외국인도 ‘자금조달계획서’ 의무…2월부터 바뀌는 부동산 규제 총정리
외국인의 국내 부동산 매수, 규제가 한층 더 강화됩니다
국토교통부가 개정 부동산거래신고법 시행령을 2025년 12월 9일 공포하면서,
오는 2026년 2월 10일부터 외국인이 국내 토지거래허가구역에서 주택을 매수할 경우
‘자금조달계획서 제출이 의무화’됩니다.
이번 개정은 최근 몇 년간 거세졌던 외국인의 고가 부동산 투기 논란에 대응하기 위한 후속 조치로,
실거주 의무 강화와 함께 자금 출처 검증까지 대폭 정교해진 것이 특징입니다.
부동산 쇼핑하는 외국인 가상이미지
■ 어떤 지역이 토지거래허가구역(토허구역)인가
지난 8월 정부는 서울 전역과 수도권 대부분 지역을 토허구역으로 지정했습니다.
제외 지역은 아래와 같습니다.
경기도: 양주시, 이천시, 의정부시, 동두천시, 양평군, 여주시, 가평군, 연천군
인천시: 동구, 강화군, 옹진군
즉, 수도권 대부분은 토허구역에 해당하며 이 지역에서 외국인의 주택 매수는 더욱 엄격한 관리 대상이 됩니다.
■ 2월부터 달라지는 핵심 규제 5가지
1) 외국인도 자금조달계획서 + 입증 서류 의무 제출
이제 외국인이 집을 살 때는 한국인과 마찬가지로 자금 출처를 명확하게 밝혀야 합니다.
특히 해외에서 가져오는 자금까지 모두 기재해야 하는 점이 가장 큰 변화입니다.
기재해야 하는 항목은 다음과 같습니다.
해외 차입금 및 예금 조달액
해외 금융기관명
국내 자금 조달 내역
보증금 승계 여부
사업 목적 대출 여부
즉, “자금이 어디서 왔는가?”를 정부가 면밀히 검증하게 되는 구조입니다.
2) 체류 자격·주소·183일 이상 거소 여부 신고 의무화
외국인이 주택을 매수하면,
국내 체류 자격(비자)
실제 주소지
183일 이상 국내 거주 여부
등을 함께 제출해야 합니다.
이는 무자격 임대업, 탈세, 해외 비거주자의 위탁관리 악용 등 불법 행위를 사전에 차단하기 위한 조치입니다.
3) 이미 시행 중인 2년 실거주 의무와 결합
2025년 8월 26일부터 외국인이 토허구역에서 주택을 매수할 경우 2년 실거주 의무가 이미 부여되고 있습니다.
이번 시행령 개정은 이 규제를 더 강력하게 뒷받침하는 후속 조치라 할 수 있습니다.
4) 투기성 매수 여부를 면밀히 조사 가능
자금조달계획서 제출이 의무화되면서
해외 자금의 출처 불명확성
투기 목적 고가 부동산 매수
실거주 의무 위반
등을 사전에 조기 차단할 수 있다는 점에서 정부는 시장 교란 행위 방지 효과가 커질 것으로 기대하고 있습니다.
5) 세금 추징·부동산 불법행위 단속 속도↑
자금 흐름이 투명해짐에 따라
탈세
페이퍼컴퍼니 활용 부동산 매수
자금세탁성 거래
등에 대한 세무조사가 쉬워져 공평 과세 체계가 강화되는 효과가 예상됩니다.
■ 왜 이런 규제를 도입했을까?
최근 외국인의 한국 부동산 매수는 단순 투자 목적을 넘어 투기성 구매가 많다는 지적이 이어졌습니다.
특히,
자국에서 출처 불명확한 자금 유입
국내 대출 규제 회피
고가 주택 매입 후 비거주 상태 유지
주택 가격 상승 압박 가중
과 같은 문제가 사회적 논란이 되었고, 이는 국민 여론과 정치권 모두가 규제 강화를 요청하는 흐름으로 이어졌습니다.
■ 정부의 기대 효과
국토부는 이번 개정 시행령으로 다음 효과를 기대한다고 밝혔습니다.
외국인 투기 행위 선제적 차단
실수요 중심의 부동산 시장 환경 조성
집값 안정 기여
불법 거래 관리·조사 강화
박준형 국토부 토지정책관은 “제도적 기반이 마련된 만큼 앞으로 부동산 시장 질서를 더욱 정교하게 관리해 나가겠다”고 강조했습니다.
예쁘게 꾸며놓은 주거지
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